Vermietete Wohnung verkaufen: Was in Hamburg gilt

Etwa jede dritte Wohnung, die wir bewerten, ist vermietet. Die Frage der Eigentümer ist fast immer dieselbe: leer verkaufen oder vermietet? Die Antwort hängt in Hamburg von drei Dingen ab: dem Mietvertrag, dem Stadtteil und den gesetzlichen Regeln, die hier strenger sind als in den meisten anderen Städten.

Kauf bricht nicht Miete

Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten, Paragraf 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Miete, Kaution, Nebenkostenvereinbarungen, alles bleibt. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und kann ihn nicht verhindern. Er hat aber Rechte, die den Käuferkreis einschränken.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde die Wohnung während des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und wird sie danach zum ersten Mal verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Er kann innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags zu denselben Bedingungen in den Vertrag eintreten. War die Wohnung schon Eigentumswohnung, als der Mieter einzog, gilt das Vorkaufsrecht nicht. In der Praxis lohnt es sich, den Mieter vor der Vermarktung zu fragen, ob er selbst kaufen möchte. Manchmal ist er der beste Käufer.

Kündigungssperrfrist: zehn Jahre in Hamburg

Nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Eigentum darf der Käufer dem Mieter wegen Eigenbedarfs erst nach einer Sperrfrist kündigen. Bundesweit sind das drei Jahre, in Hamburg gilt für das gesamte Stadtgebiet eine Verordnung, die die Frist auf zehn Jahre verlängert. Die Frist läuft ab dem Verkauf der umgewandelten Wohnung. Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist eine vermietete Wohnung in Hamburg deshalb meist keine Option. Der Käuferkreis besteht aus Anlegern.

Was das für den Preis bedeutet

Vermietete Wohnungen erzielen in Hamburg je nach Miete und Stadtteil 15 bis 30 Prozent weniger als leere. Der Abschlag ist umso größer, je weiter die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und je gefragter der Stadtteil bei Eigennutzern ist. In Eppendorf oder Eimsbüttel, wo Eigennutzer den Markt bestimmen, ist der Abschlag hoch. In Lagen, in denen ohnehin Anleger kaufen, ist er kleiner. Eine gut vermietete Wohnung mit Miete nahe der Vergleichsmiete und einem zuverlässigen Mieter kann für Anleger attraktiver sein als eine leere.

Mietpreisbremse und Erhaltungsverordnung

In ganz Hamburg gilt die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete des Mietenspiegels liegen, ausgenommen Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen. Das begrenzt, was ein Käufer nach einem Mieterwechsel erwarten kann, und fließt in seine Rechnung ein. In Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung, etwa in Teilen von Eimsbüttel, Ottensen, St. Georg oder Altona-Altstadt, ist zudem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig, was für Käufer ganzer Häuser wichtig ist.

Leer verkaufen: Wann und wie

Wenn der Mieter ohnehin ausziehen möchte, planen Sie den Verkauf nach dem Auszug. Wenn nicht, ist eine Aufhebungsvereinbarung mit Abfindung ein Weg, der in Hamburg üblich ist: Der Mieter erhält einen Betrag, oft eine Größenordnung von mehreren Monatsmieten bis hin zu einem Teil des Preisunterschieds, und zieht zu einem vereinbarten Termin aus. Das muss freiwillig sein, Druck ist unzulässig und rechtlich riskant. Wir rechnen Ihnen vor, was der Verkauf leer und vermietet bringt, damit Sie die Abfindung dagegen halten können.

Das Exposé einer vermieteten Wohnung

Anleger wollen Zahlen: Nettokaltmiete, Nebenkosten, Kaution, Mietbeginn, letzte Mieterhöhung, Vergleichsmiete laut Mietenspiegel, Hausgeld mit Anteil Rücklage, Rendite. Fotos entstehen mit Zustimmung des Mieters, Besichtigungen nach Absprache und in Blöcken, damit der Mieter nicht jede Woche Besuch bekommt. Ein gut behandelter Mieter macht den Verkauf leichter, ein verärgerter kann ihn erheblich verzögern.