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Spekulationssteuer beim Verkauf: Die Zehnjahresfrist und ihre Ausnahmen
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer, außer er hat selbst darin gewohnt. Was gilt, wie gerechnet wird und was bei Erbschaft und Vermietung zu beachten ist.
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Der Begriff Spekulationssteuer steht in keinem Gesetz. Gemeint ist die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes. Sie fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde. Für Eigentümer in Hamburg, wo die Preise seit 2015 stark gestiegen sind, kann das ein sechsstelliger Betrag sein.
Wie die Frist gerechnet wird
Entscheidend sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Wer am 15. März 2017 gekauft hat, kann ab dem 16. März 2027 steuerfrei verkaufen. Der Verkaufsvertrag darf also frühestens am Tag nach Ablauf der zehn Jahre beurkundet werden. Ein Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung ist kein Kaufvertrag, aber ein bindendes Angebot kann unter Umständen als Verkauf gelten. Im Zweifel lieber zwei Wochen warten.
Die Ausnahme: Selbstnutzung
Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie die Immobilie entweder die gesamte Zeit zwischen Kauf und Verkauf selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor. Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt: Es reicht, wenn Sie im Verkaufsjahr, im Vorjahr und im Jahr davor jeweils irgendwann selbst darin gewohnt haben, es müssen keine drei vollen Kalenderjahre sein. Wer am 1. Dezember 2024 eingezogen ist und am 15. Januar 2026 verkauft, erfüllt die Bedingung.
Eine Wohnung, die Sie Ihrem Kind unentgeltlich überlassen, für das Sie Kindergeld erhalten, gilt als selbst genutzt. Eine Wohnung, die Sie vermietet oder anderen Angehörigen überlassen haben, nicht. Ein Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung ist seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs von 2021 unschädlich.
Wie der Gewinn berechnet wird
Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Verkaufskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision beim Kauf. Bei vermieteten Objekten werden die in Anspruch genommenen Abschreibungen wieder abgezogen, was den Gewinn erhöht. Modernisierungskosten der letzten Jahre erhöhen die Anschaffungskosten, wenn sie nicht als Werbungskosten abgesetzt wurden. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert, bis zu 45 Prozent plus Solidaritätszuschlag.
Seit 2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Jahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen. Liegt der Gewinn darüber, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil über 1.000 Euro.
Erbschaft und Schenkung
Wer erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt die Frist des Vorbesitzers. Hat Ihre Mutter das Haus 2010 gekauft und Sie erben es 2026, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Hat sie es 2020 gekauft, läuft die Frist bis 2030, es sei denn, Sie ziehen selbst ein und erfüllen die Selbstnutzungsregel. Bei einer Erbengemeinschaft gilt das für alle Erben gemeinsam, beim Auskauf eines Miterben beginnt für den ausgekauften Anteil eine neue Frist.
Drei Verkäufe in fünf Jahren
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann sind alle Gewinne steuerpflichtig, unabhängig von der Zehnjahresfrist, und es fällt Gewerbesteuer an. Die Grenze gilt auch für Eigentumswohnungen, die aus einem Mehrfamilienhaus aufgeteilt wurden.
Was das für Ihren Verkauf heißt
Prüfen Sie vor der Vermarktung die Daten Ihres Kaufvertrags und die Jahre der Selbstnutzung. Liegt das Ende der Frist wenige Monate entfernt, lohnt es sich fast immer, zu warten und die Vermarktung so zu planen, dass der Notartermin nach Fristablauf liegt. Dieser Text ersetzt keine Steuerberatung, bei Beträgen dieser Größe gehört ein Steuerberater an den Tisch, bevor der Makler beauftragt wird.
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