Immobilie verkaufen in Hamburg: Ablauf, Kosten und Dauer

Ein Verkauf in Hamburg dauert vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe meist vier bis acht Monate. Die eigentliche Vermarktung ist davon nur ein Teil. Der Rest ist Vorbereitung, Notar und die Zeit zwischen Unterschrift und Kaufpreiszahlung. Wer den Ablauf kennt, plant realistisch und lässt sich weder von Käufern noch vom Kalender unter Druck setzen.

Schritt 1: Bewertung und Entscheidung

Am Anfang steht die Frage, was das Objekt wert ist. In Hamburg gibt es dafür eine Quelle, die kein Portal ersetzt: die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, in der jeder beurkundete Vertrag erfasst wird. Ein Makler, der hier arbeitet, kennt die tatsächlichen Preise der letzten Verkäufe in Ihrer Straße, nicht nur die Angebote. Rechnen Sie bei der Bewertung mit einer Spanne, nicht mit einer Zahl, und lassen Sie sich die Begründung geben.

Zwei bis drei Wochen sind für diesen Schritt realistisch, wenn Sie mehrere Einschätzungen einholen. Wichtig: Wählen Sie nicht den Makler mit der höchsten Zahl. Der Angebotspreis ist später das stärkste Argument im Markt, ein überhöhter der teuerste Fehler.

Schritt 2: Unterlagen

Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen, bei Häusern Bauakte, Lageplan und Baulastenauskunft. In Hamburg kommen diese Unterlagen vom Grundbuchamt beim Amtsgericht, vom Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung und vom Bezirksamt. Der Energieausweis muss bei der Besichtigung vorliegen, das ist seit 2014 Pflicht.

Zwei bis sechs Wochen, je nachdem, was vorhanden ist. Wer die Unterlagen parallel zur Bewertung anfordert, spart hier den Monat, den viele Verkäufe verlieren.

Schritt 3: Vorbereitung und Präsentation

Fotografie bei Tageslicht, Drohnenaufnahmen bei Häusern und Lagen am Wasser, 360°-Rundgang, bei leeren Räumen virtuelles Home Staging, ein Exposé mit Grundriss und vollständigen Angaben. In dieser Phase entscheidet sich, welche Interessenten das Objekt anzieht. Eine Wohnung mit Handyfotos zieht Schnäppchenjäger an, eine mit professioneller Präsentation Käufer, die den Preis zahlen.

Eine bis zwei Wochen. Malerarbeiten und Entrümpelung vorher einplanen, wenn nötig.

Schritt 4: Vermarktung und Besichtigungen

Veröffentlichung auf ImmoScout24, Kleinanzeigen und der Website des Maklers, dazu die Ansprache vorgemerkter Interessenten. Die ersten zwei Wochen sind entscheidend: Alle Käufer mit passendem Suchprofil sehen das Objekt jetzt. Besichtigungen finden in Blöcken statt, Interessenten legen vor dem Termin eine Finanzierungsbestätigung vor. Bei gefragten Lagen in Hamburg kommen in der ersten Woche zehn bis dreißig Anfragen, von denen drei bis fünf ernsthaft sind.

Vier bis zwölf Wochen bis zur Reservierung, in gefragten Lagen oft schneller. Objekte mit Sanierungsbedarf oder in Randlagen brauchen länger.

Schritt 5: Verhandlung und Notar

Ist ein Käufer gefunden, prüft der Makler dessen Finanzierung, bevor es zum Notar geht. Der Notar entwirft den Kaufvertrag, in Hamburg dauert das ein bis zwei Wochen, beide Seiten erhalten den Entwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin. Der Beurkundungstermin selbst dauert etwa eine Stunde.

Drei bis fünf Wochen von der Einigung bis zur Beurkundung.

Schritt 6: Kaufpreiszahlung und Übergabe

Nach der Beurkundung trägt der Notar die Auflassungsvormerkung ein, holt Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden und die Verzichtserklärung der Stadt auf ihr Vorkaufsrecht ein. Erst dann wird der Kaufpreis fällig. In Hamburg vergehen dafür meist vier bis acht Wochen. Mit der Zahlung findet die Übergabe statt, mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln.

Was der Verkauf kostet

Für Verkäufer fallen in der Regel an: die Maklerprovision, in Hamburg üblicherweise hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, die Kosten für den Energieausweis, wenn keiner vorliegt, gegebenenfalls die Löschung alter Grundschulden im Grundbuch und eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird. Notar und Grundbuch zahlt der Käufer. Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, es sei denn, Sie haben selbst darin gewohnt.

Wo Verkäufe Zeit verlieren

Fehlende Unterlagen, die erst beim ersten ernsthaften Interessenten angefordert werden. Ein Angebotspreis, der nach sechs Wochen gesenkt werden muss. Besichtigungen ohne Finanzierungsprüfung, die zu Absagen kurz vor dem Notar führen. Und Käufer, deren Bank länger braucht als versprochen. Gegen alle vier hilft dasselbe: Vorbereitung vor der Veröffentlichung und ein Makler, der die Finanzierung prüft, bevor er den Notar beauftragt.