Erbschaft · 7 minutes
Geerbte Immobilie in Hamburg verkaufen: Erbschein, Grundbuch, Erbengemeinschaft
Nach einem Erbfall stehen Angehörige vor Fragen, die sich nicht vertagen lassen: Erbschein oder Testament, Grundbuchberichtigung, Erbschaftsteuer, und wie eine Erbengemeinschaft zu einer Entscheidung kommt.
This article is currently available in German only. Call us if you would like the short version in English.
Die meisten Verkäufe geerbter Immobilien, die wir in Hamburg begleiten, beginnen nicht mit der Frage nach dem Preis, sondern mit der Frage, wer überhaupt verkaufen darf und was vorher zu erledigen ist. Die Reihenfolge ist wichtig, weil einige Schritte Fristen haben.
Erbschein oder Testament
Um als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden und verkaufen zu können, müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, reicht dieses zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keines, brauchen Sie einen Erbschein. Den beantragen Sie beim Nachlassgericht, in Hamburg beim Amtsgericht Hamburg, oder über einen Notar. Rechnen Sie mit vier bis zwölf Wochen und Gebühren, die sich nach dem Nachlasswert richten.
Grundbuch berichtigen
Das Grundbuch muss auf die Erben umgeschrieben werden, bevor ein Verkauf beurkundet werden kann. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag ist die Berichtigung gebührenfrei, danach kostet sie je nach Wert mehrere hundert bis über tausend Euro. Der Antrag geht mit Erbschein oder Testament und Eröffnungsprotokoll an das Grundbuchamt beim Amtsgericht. In der Praxis lässt sich der Verkauf parallel vorbereiten, der Notar kann den Kaufvertrag beurkunden, sobald die Berichtigung beantragt ist, und das Grundbuchamt beide Vorgänge nacheinander bearbeiten.
Erbschaftsteuer
Die Freibeträge: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für jedes Kind, 200.000 Euro für Enkel, 20.000 Euro für Geschwister, Nichten und Neffen. Bewertet wird die Immobilie vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz, in Hamburg meist im Vergleichswert- oder Sachwertverfahren, was bei Altbauwohnungen in guten Lagen zu Werten nahe dem Marktpreis führt. Liegt der Wert des Finanzamts über dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis, kann der niedrigere Verkaufspreis nachgewiesen werden, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall stattfindet.
Das Familienheim bleibt steuerfrei, wenn Ehegatte oder Kinder unverzüglich, in der Regel innerhalb von sechs Monaten, selbst einziehen und zehn Jahre dort wohnen bleiben, bei Kindern bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Wer innerhalb der zehn Jahre verkauft oder auszieht, verliert die Befreiung rückwirkend, es sei denn, zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit liegen vor.
Die Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam, und verkaufen können sie nur gemeinsam. Alle müssen dem Kaufvertrag zustimmen und beim Notar unterschreiben oder eine Vollmacht erteilen. Ein einzelner Erbe kann den Verkauf nicht erzwingen, aber er kann die Teilungsversteigerung beantragen, bei der die Immobilie öffentlich versteigert wird, meist mit deutlichem Abschlag zum Marktwert. Diese Drohung bringt die meisten Erbengemeinschaften an den Tisch.
Unser Vorschlag für Erbengemeinschaften: Zuerst eine gemeinsame Bewertung mit Begründung, damit alle von derselben Zahl ausgehen. Dann die Entscheidung, ob ein Miterbe übernimmt und die anderen auszahlt, oder ob verkauft wird. Wir sprechen dabei mit allen Erben, nicht nur mit einem, und halten alle über jeden Schritt auf dem Stand.
Räumen, Mietvertrag, Unterlagen
Bei einer vom Erblasser bewohnten Wohnung muss der Hausrat geräumt werden, in Hamburg kostet eine Haushaltsauflösung für eine Dreizimmerwohnung meist 1.500 bis 4.000 Euro. War die Immobilie vermietet, läuft der Mietvertrag weiter, und die Erben werden Vermieter mit allen Pflichten. Unterlagen wie Grundrisse, Energieausweis und Protokolle der Eigentümergemeinschaft sind oft nicht auffindbar, wir besorgen sie mit Vollmacht bei der Hausverwaltung und den Ämtern.
Spekulationsfrist
Die Zehnjahresfrist des Erblassers geht auf die Erben über. Hatte der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre oder hat er selbst darin gewohnt, ist der Verkauf steuerfrei. Hat er sie kürzer als zehn Jahre besessen und vermietet, fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an, gerechnet ab seinen Anschaffungskosten. Diesen Punkt vor dem Verkauf mit dem Steuerberater klären.
In person, free and without obligation. Till Bergjans or Moritz Heidemann get back to you within two hours and come to see you, daily from 9 am to 10 pm.