Das Objekt
Das Grundstück
Das ca. 1.868 m² große Eckgrundstück liegt an der Nordseite einer Hamburger Magistrale (B 431) im Stadtteil Iserbrook und umfasst zwei Flurstücke. Darauf stehen ein unterkellertes Doppelhaus und Nebengebäude, den Abriss übernimmt der Erwerber. Der Bestand ist erschlossen, für eine Tiefgarage wäre eine neue Gehwegüberfahrt nötig. Das Angebot richtet sich an Investoren, Bauträger und Projektentwickler, die ein Grundstück mit Planungsaufgabe suchen.
Planungsrecht nach der Bauakte von 2021/22
- Baustufenplan: Wohngebiet, zwei Vollgeschosse, offene Bauweise, bebaubare Fläche 3/10
- Teilbebauungsplan von 1960: Baulinien in 25 m Abstand zur Magistrale und 8 m zur Seitenstraße, die Fläche davor ist von Bebauung freizuhalten
- Hinter den Baulinien liegen rund 662 m² des Grundstücks
Das Bezirksamt legte die 3/10 auf diese 662 m² an und nannte daneben den Wert für das ganze Grundstück. Das bisherige Recht lässt also deutlich weniger zu, als die Grundstücksgröße vermuten lässt.
Neuer Bebauungsplan
Das Bezirksamt Altona hat die Aufstellung des Bebauungsplans Iserbrook 29/Sülldorf 27 beschlossen, der Beschluss wurde im Februar 2026 bekannt gemacht. Beide Flurstücke liegen im rund 6,5 ha großen Plangebiet. Ziel ist eine geordnete Innenentwicklung als Beitrag zur Magistralenentwicklung, vor allem eine höhere Ausnutzung der Grundstücke für zusätzlichen Wohnraum. Die bestehenden Bebauungspläne sollen in diesem Bereich aufgehoben werden. Festsetzungen zu Geschossen oder Dichte sind uns noch nicht bekannt.
Städtebauliches Gutachten
Zur Magistrale in Iserbrook liegt außerdem ein städtebaulich-freiraumplanerisches Gutachten vor, abgeschlossen 2025. Es ist ein informeller Rahmenplan und kann als Grundlage für künftige Bebauungspläne dienen. Die Bekanntmachung des neuen Bebauungsplans erwähnt es nicht, wie weit das Bezirksamt ihm folgt, ist offen. Für die nördliche Magistralenseite schlägt es unter anderem vor:
- offene Bauweise, an der Magistrale maximal vier Vollgeschosse ohne zusätzliches Staffelgeschoss, mehr nur in Ausnahmefällen
- zu den Seitenstraßen und zur Bebauung dahinter Abstufung auf drei und zwei Vollgeschosse
- Vorgartenzone 5 m mit verbindlicher Baulinie, oberirdische Gebäudetiefe bis 14 m, mindestens 3 m Abstand zur Grundstücksgrenze
- begrünte Dächer, Regenwasser versickern oder zurückhalten
Für den Ausbau von Fuß- und Radwegen schlägt das Gutachten außerdem ein Vorkaufsrecht der Stadt für einen ca. 2,5 m breiten Streifen der angrenzenden Privatgrundstücke vor. Ob ein solches Recht kommt, ist offen. Es kann die nutzbare Fläche mindern. Der Plan zeigt laut Gutachten nur ein mögliches Szenario, die Planer sprachen von einer langfristigen Entwicklung, die mehrere Jahrzehnte dauern kann. Baurecht entsteht aus dem Gutachten nicht. Ob und wie die Vorschläge auf dieses Grundstück passen, ist mit dem Bezirksamt zu klären.
Die Voranfrage von 2021
Für das Grundstück lief 2021 eine Bauvoranfrage, die Akte liegt uns vor. Geplant waren:
- 26 Wohnungen in einem L-förmigen Gebäude mit drei Vollgeschossen und Staffelgeschoss
- rund 2.626 m² Geschossfläche oberirdisch, Gebäudehöhe 12,75 m
- Tiefgarage mit 16 Stellplätzen
Die Baukommission des Bezirks befürwortete im September 2021 mehrere der beantragten Befreiungen unter Bedingungen, darunter das Überschreiten der Baulinie, wobei an der Magistrale ein 8 m breiter Streifen ab der Straßenbegrenzung frei bleiben sollte, und ein zusätzliches Geschoss für den Gebäudeteil an der Magistrale, nicht aber zur Seitenstraße. Stellplätze im Vorgarten lehnte sie ab, die Tiefgarage sollte nur zulässig sein, wenn der Baumbestand nicht beeinträchtigt wird. Das Ergebnis stand unter dem Vorbehalt der Beteiligung des Oberbaudirektors, ein Bescheid folgte nicht.
Der Naturschutz stellte 2021 weder die geplante Ausdehnung der Tiefgarage noch die Fällung mehrerer Bäume in Aussicht und verlangte an der Grundstücksgrenze 9 m frei von Bautätigkeit. Betroffen sind auch geschützte Bäume auf dem Nachbargrundstück. Das kann die Bebaubarkeit deutlich einschränken. Der Oberbaudirektor und die Wohnungsbaukoordinatorin stimmten dem Entwurf im Dezember 2021 in einer verbindlichen Stellungnahme nicht zu, weil er sich nicht in die Umgebung einfüge. Wohnungsbau an der Magistrale begrüßten sie grundsätzlich.
Im Januar 2022 verlangte das Bezirksamt Änderungen unter anderem an Geschossigkeit, Gebäudehöhe, Gebäudetiefe und Fassade, damit das Vorhaben genehmigungsfähig werden kann. Im Februar 2022 nahm der Antragsteller den Antrag zurück, nach eigener Angabe wegen der Bearbeitungsdauer. Einen Vorbescheid gibt es deshalb nicht, aus der Akte ergibt sich kein Baurecht.
Hinweis
Ob und wann der neue Bebauungsplan in Kraft tritt und was er festsetzt, ist offen. Er kann auch weniger zulassen als erhofft, bis dahin gilt das bisherige Recht. Während des Verfahrens können Baugesuche zurückgestellt werden, auch eine Veränderungssperre ist möglich. Ob für das Grundstück schon eine gilt, ist uns nicht bekannt. Bauliche Ausnutzung, Geschossigkeit und Nutzung sind mit dem Bezirksamt Altona zu klären. Eine bestimmte Bebauung können wir nicht zusichern.
