Marktbericht · Stand September 2026
Immobilienmarkt Hamburg 2026.
Die Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg, eingeordnet für Eigentümer, die verkaufen oder kaufen wollen. Kein Werbetext, sondern das, was wir selbst lesen, bevor wir einen Preis nennen.
Berichtsjahr 2025 · veröffentlicht April 2026Die Kennzahlen 2025
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 (Berichtsjahr 2025). Prozentwerte gerundet.
Stadtteile im Detail
Was der Quadratmeter kostet.
Spannen der Angebotspreise in den Stadtteilen, in denen wir verkaufen, sortiert nach Mitte der Spanne. Fahren Sie über einen Stadtteil.
- HarvestehudeEimsbüttel8.500–14.000 €/m²
- RotherbaumEimsbüttel7.500–12.000 €/m²
- BlankeneseAltona7.000–12.000 €/m²
- EppendorfHamburg-Nord7.000–10.500 €/m²
- WinterhudeHamburg-Nord6.500–10.000 €/m²
- OttensenAltona6.000–9.500 €/m²
- EimsbüttelEimsbüttel5.500–8.500 €/m²
| Stadtteil | von | bis | Mitte |
|---|---|---|---|
| Harvestehude | 8.500 | 14.000 | 11.250 |
| Rotherbaum | 7.500 | 12.000 | 9.750 |
| Blankenese | 7.000 | 12.000 | 9.500 |
| Eppendorf | 7.000 | 10.500 | 8.750 |
| Winterhude | 6.500 | 10.000 | 8.250 |
| Ottensen | 6.000 | 9.500 | 7.750 |
| Eimsbüttel | 5.500 | 8.500 | 7.000 |
Stadtteilspannen: Angebotspreise je Quadratmeter Wohnfläche, Einordnung B&H Immobilien, Stand September 2026. Hamburger Durchschnitt und Neubauwert: Gutachterausschuss, Berichtsjahr 2025. Was Ihre Wohnung wert ist, sagen wir Ihnen nach einer Besichtigung.
Nach Marktsegment
2025 kam der Markt wieder in Bewegung.
Kauffälle in Hamburg 2025. Am stärksten erholt haben sich Mehrfamilienhäuser: plus 27 Prozent, der Faktor stieg auf das 22,1-fache der Jahresnettokaltmiete.
Kauffälle 2025 und Veränderung gegenüber 2024. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026.
Was die Zahlen sagen
Die Preise haben sich stabilisiert, nicht mehr.
Wohnungen
Lagebereinigt plus fünf Prozent. Gute Wohnungen gehen wieder in Wochen weg, wenn der Preis stimmt. Schlechte Energieklasse oder vertagte Sanierung der Eigentümergemeinschaft kosten weiter einen Abschlag.
Häuser
Median 565.000 Euro, ein Prozent mehr. Der Mittelwert fiel, weil weniger Villen in Blankenese, Othmarschen oder an der Alster beurkundet wurden, nicht weil sie billiger wurden.
Bauland
Bodenrichtwerte minus vier bis fünf Prozent. Für ältere Häuser auf großen Grundstücken ist der Verkauf als Grundstück nicht mehr automatisch der bessere Weg.
Der ganze Bericht
Was die Zahlen sagen
2025 war das Jahr, in dem der Hamburger Markt wieder in Bewegung kam. Nach zwei Jahren mit sinkenden Verkaufszahlen wurden gut 10.000 Kaufverträge beurkundet, elf Prozent mehr als 2024. Der Geldumsatz stieg auf rund neun Milliarden Euro. Das ist noch nicht das Niveau von 2021, aber der Rückgang ist vorbei.
Die Preise haben sich stabilisiert, nicht mehr. Eigentumswohnungen kosteten im Schnitt ein Prozent mehr als im Vorjahr, lagebereinigt fünf Prozent. Der Unterschied erklärt sich damit, dass 2025 mehr günstigere Wohnungen in einfacheren Lagen verkauft wurden, was den reinen Durchschnitt drückt. Wer eine vergleichbare Wohnung in vergleichbarer Lage verkauft hat, hat 2025 mehr erzielt als 2024.
Eigentumswohnungen
Mit 5.860 Verkäufen sind Wohnungen das größte Segment. Der Durchschnittspreis über alle Lagen und Baujahre liegt bei rund 5.800 Euro je Quadratmeter, Neubau in mittlerer Lage bei rund 8.400 Euro. In den Stadtteilen, in denen wir verkaufen, liegen die Preise deutlich über dem Schnitt: In Eppendorf, Harvestehude und Winterhude werden für modernisierte Altbauwohnungen 7.000 bis über 10.000 Euro je Quadratmeter angeboten.
Für Verkäufer heißt das: Der Markt nimmt gute Wohnungen wieder in Wochen auf, wenn der Preis stimmt. Wohnungen mit schlechter Energieklasse oder vertagter Sanierung der Eigentümergemeinschaft verkaufen sich weiter nur mit Abschlag. Käufer rechnen die Sanierung in den Preis ein, und sie rechnen vorsichtig.
Ein- und Zweifamilienhäuser
2.690 Häuser wurden verkauft, fünf Prozent mehr als im Vorjahr. Der Median lag bei 565.000 Euro, ein Prozent über 2024. Dass der Mittelwert gleichzeitig um sechs Prozent gefallen ist, liegt an weniger Verkäufen im obersten Segment: Villen in Blankenese, Othmarschen oder an der Alster wurden 2025 seltener beurkundet, nicht billiger.
Häuser im Hamburger Westen und Norden mit Baujahr vor 1980 und ohne energetische Sanierung sind das Segment mit dem größten Verhandlungsspielraum. Hier lohnt es sich, vor dem Verkauf Bodenwert und Gebäudewert getrennt zu rechnen.
Mehrfamilienhäuser
Das Segment mit der stärksten Erholung: 510 Verkäufe, 27 Prozent mehr als 2024, Geldumsatz plus 66 Prozent. Der Preis je Quadratmeter stieg auf rund 3.300 Euro, der Vervielfältiger auf das 22,1-fache der Jahresnettokaltmiete, nach 21 im Vorjahr. Anleger kaufen wieder, weil die Zinsen sich eingependelt haben und die Mieten in Hamburg weiter steigen.
Für Eigentümer von Zinshäusern in Eimsbüttel, Ottensen oder Winterhude ist das Fenster günstig. Wichtig ist, dass Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und der Stand zur Erhaltungsverordnung vor dem ersten Gespräch aufbereitet sind.
Bauland
Die Bodenrichtwerte sind 2025 leicht gesunken: fünf Prozent für Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser, vier Prozent für Geschosswohnungsbau. Gestiegene Baukosten und Zinsen begrenzen, was Bauträger für Grundstücke zahlen können. Für Eigentümer älterer Häuser auf großen Grundstücken bedeutet das: Der Verkauf als Grundstück ist nicht mehr automatisch der bessere Weg.
Alle Segmente mit Preisniveau und Veränderung zum Vorjahr
| Segment | Kauffälle 2025 | Kauffälle | Preisniveau | Preis |
|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen gesamt | 5.860 | +13 % | Ø rund 5.800 €/m² | +1 % (lagebereinigt +5 %) |
| Eigentumswohnungen Neubau, mittlere Lage | – | rund 8.400 €/m² | stabil | |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 2.690 | +5 % | Median 565.000 € | +1 % (Mittelwert −6 %) |
| Mehrfamilienhäuser | 510 | +27 % | rund 3.300 €/m², Faktor 22,1 | +14 % (lagebereinigt +8 %) |
| Bauland Ein-/Zweifamilienhaus | – | Bodenrichtwerte | −5 % | |
| Bauland Geschosswohnungsbau | – | Bodenrichtwerte | −4 % |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 (Berichtsjahr 2025), veröffentlicht am 29. April 2026, sowie die Pressemitteilung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen. Prozentwerte gerundet. Einordnung: B&H Immobilien.
Nächste Aktualisierung: Januar 2027 mit den Zahlen für 2026, sobald der Gutachterausschuss sie veröffentlicht.
FAQ
Häufige Fragen zum Markt
Steigen die Immobilienpreise in Hamburg 2026 wieder?
Die Zahlen für 2025 zeigen Stabilisierung mit leichtem Plus, lagebereinigt fünf Prozent bei Wohnungen. Für 2026 erwarten wir in guten Lagen weiter leicht steigende Preise, weil das Angebot knapp bleibt und Neubau kaum entsteht. In Randlagen und bei sanierungsbedürftigen Objekten bleiben die Preise unter Druck.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen?
Für gut erhaltene Wohnungen und Häuser in gefragten Lagen ja: Die Nachfrage ist zurück, die Zinsen haben sich eingependelt, und das Angebot ist klein. Für Objekte mit Sanierungsbedarf hängt es davon ab, ob Sie den Abschlag akzeptieren oder erst sanieren wollen. Beides rechnen wir Ihnen vor.
Woher kommen diese Zahlen?
Vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, der jeden notariell beurkundeten Kaufvertrag in Hamburg auswertet. Der Immobilienmarktbericht erscheint jährlich im Frühjahr und ist die einzige Quelle, die auf tatsächlichen Kaufpreisen beruht, nicht auf Angebotspreisen der Portale.
Was kostet der Quadratmeter in meinem Stadtteil?
Der Hamburger Durchschnitt sagt wenig über Eppendorf oder Blankenese. Auf unseren Stadtteilseiten finden Sie Spannen der Angebotspreise für die Stadtteile, in denen wir verkaufen. Was Ihre Wohnung wert ist, sagen wir Ihnen nach einer Besichtigung.
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